基于產(chǎn)品品質(zhì)和效益雙提升的設(shè)計(jì)成本管控關(guān)鍵技術(shù)解析

【課程背景】 

房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的巨大變化，原來(lái)剛需產(chǎn)品變成滯銷(xiāo)，產(chǎn)品走向2極化，或改善需求或極小化。產(chǎn)品力的提升不是簡(jiǎn)單的成本提升，而是對(duì)人性人心需求的進(jìn)一步發(fā)掘。從戶(hù)型平面、回家動(dòng)線、精裝空間利用，智慧健康等方面不斷迭代升級(jí)。課程將從產(chǎn)品資源分配（南向資源、層高資源、土地資源）等視角，和學(xué)員分享產(chǎn)品力提升的關(guān)鍵技術(shù)。

基于品質(zhì)和效益雙提升的設(shè)計(jì)成本優(yōu)化。

品質(zhì)與成本往往背道而馳，如何重塑2者關(guān)系呢？本次課程的內(nèi)容是從提升效益的視角，對(duì)于無(wú)效成本的界定、到無(wú)效成本的消除，課程全過(guò)程都在為學(xué)員構(gòu)建一個(gè)清晰、可操作、易實(shí)施的品質(zhì)、成本和效益的設(shè)計(jì)優(yōu)化套路讓項(xiàng)目收益倍增。

【課程對(duì)象】項(xiàng)目總、營(yíng)銷(xiāo)總、設(shè)計(jì)總，成本總，策劃、推廣、品牌等專(zhuān)業(yè)人員

【課程大綱】 

第一部分:經(jīng)營(yíng)成本解析,產(chǎn)品基因決定項(xiàng)目收益（1.5小時(shí)）

一.區(qū)分三大策劃的差異

1.概念策劃

2.產(chǎn)品策劃

3.營(yíng)銷(xiāo)策劃

案例分享:星耀五洲項(xiàng)目的策劃混亂

案例分享:踩進(jìn)別墅坑，神仙難救你

二.更新產(chǎn)品決策依據(jù)

案例分享;同一塊土地采取不同產(chǎn)品策略的依據(jù)有哪些.

案例分享;怎樣突破聯(lián)排、雙拼、別墅、生活洋房的容積率，高層的價(jià)格”

案例分享:大面寬不是能力，而是選項(xiàng)而已

三.明確產(chǎn)品策劃條件

1.產(chǎn)品策劃的三架馬車(chē)

1)價(jià)格驅(qū)動(dòng)2)限制條件3)品質(zhì)成本

2.產(chǎn)品策劃的三項(xiàng)原則：三個(gè)不博弈

案例分享:和政策博弈產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)后果

演練:當(dāng)?shù)刈≌瑢痈叩囊笫嵌嗌伲坑袡C(jī)會(huì)利用？

演練：交房時(shí)客戶(hù)發(fā)現(xiàn)玻璃上有條劃痕，但符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，我們應(yīng)該怎樣處理。

四.產(chǎn)品二級(jí)基因的決策邏輯 （7個(gè)七個(gè)維度讓你運(yùn)籌帷幄）

1、資產(chǎn)模型       2、家庭結(jié)構(gòu)

3、項(xiàng)目規(guī)模       4、配套條件

5、企業(yè)價(jià)值       6、市場(chǎng)價(jià)格     7、面積區(qū)間

案例分享:長(zhǎng)沙某項(xiàng)目的戶(hù)型區(qū)間的快速取值

演練:碧桂園是否應(yīng)該嘗試做高端產(chǎn)品？理由？

五.創(chuàng)造工具一次性選定產(chǎn)品一級(jí)基因

1.  一級(jí)基因決定項(xiàng)目整體的收益

2.  一級(jí)基因選擇器的設(shè)計(jì)

3.  一級(jí)基因選擇器的應(yīng)用原來(lái)

4.  一級(jí)基因產(chǎn)品取舍的依據(jù)是什么

5.  能否實(shí)現(xiàn)不強(qiáng)排也預(yù)知結(jié)果？

六.建立無(wú)內(nèi)耗、各行其職的決策機(jī)制

學(xué)員演練：模擬一個(gè)真實(shí)的項(xiàng)目，學(xué)員現(xiàn)場(chǎng)完成產(chǎn)品一、二級(jí)基因決策。

案例分享：產(chǎn)品基因選擇錯(cuò)位，可能是滅頂之災(zāi)

第二部分:立面效果一次到位,讓客戶(hù)倍感自豪（1.5小時(shí)）

一.立面的本質(zhì)與功效

二.立面設(shè)計(jì)技法

1.立面的“體”      2.立面的“面”   3.立面的“線”

4.立面的“縫”      5.立面的“墻”   6.立面的“口”

案例講解:將立面的“體”“面”“線”“縫”四個(gè)層級(jí)進(jìn)行分解和刻畫(huà)，以及立面“墻”“入口”設(shè)計(jì)原則。

學(xué)員演練:學(xué)員可以現(xiàn)場(chǎng)提供立面，老師現(xiàn)場(chǎng)講解立面優(yōu)化的方法

三.立面風(fēng)格確定

1.環(huán)境影響            

2.企業(yè)價(jià)值觀對(duì)立面的影響

案例講解:立面風(fēng)格選擇受那些因素的影響，以及作為地產(chǎn)公司應(yīng)該怎樣選擇立面

四.立面成本控制

1.體系系數(shù)控制法      

2.選材控制法

案例講解:控制立面的成本可以用最簡(jiǎn)單的原則來(lái)控制

第三部分:驚艷的產(chǎn)品展示,讓客戶(hù)居住無(wú)憂(yōu)（3小時(shí)）

一.居住行為對(duì)戶(hù)型平面的決定性作用解析

案例分享：客廳不再是交流空間

廚房不再是燒菜做飯那么簡(jiǎn)單

孩子房為什么應(yīng)該有張單人沙發(fā)?

次臥、父母房都蘊(yùn)含著大量行為學(xué)的知識(shí)運(yùn)用。

二.潛意識(shí)心理需求對(duì)裝修品控的控制性作用解析

裝修有套路：提高品相不是滿(mǎn)足使用需求，而是心理需求。

三.戶(hù)型內(nèi)部空間的張力設(shè)計(jì)

內(nèi)部空間不僅是使用空間，更多是視覺(jué)空間，規(guī)劃好視覺(jué)空間，房子張力倍增。

案例圖解：最有效的方法就是空間不穩(wěn)定法則

四.改善型產(chǎn)品的功能取舍表

改善還分很多層級(jí)，老師自創(chuàng)一張表格，讓沒(méi)有住過(guò)豪宅的，瞬間變成豪宅設(shè)計(jì)大師。五.售樓部功能布局

案例講解：構(gòu)建客戶(hù)信任的五個(gè)場(chǎng)所

接洽大廳、VIP、水吧、兒童活動(dòng)、簽約室場(chǎng)所設(shè)計(jì)

六.產(chǎn)品展示要領(lǐng)

1.住宅的產(chǎn)品模型等展示各不相同

2.商業(yè)的產(chǎn)品模型等展示各不相同

3.寫(xiě)字樓的產(chǎn)品模型等展示各不相同

案例講解:某公司規(guī)劃展示效果

七.工法展示要領(lǐng)

案例分享:工法有2種，課堂圖示講解

八.衛(wèi)生間也有套路

九.樣板房不僅是戶(hù)型展示

案例講解:做幾套樣板房、選擇什么戶(hù)型來(lái)做樣板房，什么樣的樣板房容易打動(dòng)客戶(hù)

十．庭院生活展示

案例講解:給樣板房打造一個(gè)別墅級(jí)別的體驗(yàn)

十一.樣板區(qū)整體驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)

案例講解:重金打造樣板區(qū)的失敗案例以及樣板區(qū)易范錯(cuò)誤

學(xué)員演練:模擬一個(gè)項(xiàng)目展示區(qū)，學(xué)員現(xiàn)場(chǎng)修改客戶(hù)動(dòng)線，獲得客戶(hù)青睞。

第四部分:園林的理性設(shè)計(jì),讓客戶(hù)由衷青睞（1.5小時(shí)）

一.走出園林設(shè)計(jì)的誤區(qū)

案例講解:為什么我們的圖紙上園林意境在現(xiàn)實(shí)的園林中都消失了？

二.園林概念設(shè)計(jì)的邏輯

1.活動(dòng)分類(lèi)

2.活動(dòng)空間要求

3.活動(dòng)布局

4.文化風(fēng)格的選擇

5.園林空間序列規(guī)劃

案例講解:園林有看的部分和用的部分，二者邏輯相悖；我們從活動(dòng)入手，展示園林從活動(dòng)-空間-布局-文化的設(shè)計(jì)邏輯，讓學(xué)員一次到位的提出園林設(shè)計(jì)概念。

三．園林方案設(shè)計(jì)的技法

1.空間尺度要求

2.硬景設(shè)計(jì)要求

3.軟景設(shè)計(jì)要求

4.燈光設(shè)計(jì)要求

5.水景設(shè)計(jì)要求

案例講解:方案設(shè)計(jì)是靠設(shè)計(jì)師的設(shè)計(jì)功力，是一個(gè)可以更多尊重設(shè)計(jì)師意見(jiàn)的環(huán)節(jié)；

四．園林施工圖控制的手段

4.施工圖紙的標(biāo)準(zhǔn)化

2.施工作業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)化

案例講解:施工圖又要回到甲方控制范圍，施工圖考驗(yàn)的不是創(chuàng)意，而是對(duì)園林施工技法和施工組織的深刻理解；

五.園林成本控制技法

1.控制硬化道路以及充分利用已經(jīng)硬化的部分

2.園建巧用石方量

3.綠化不均衡布局

案例講解:園林成本控制三斧子

學(xué)員演練:學(xué)員可以現(xiàn)場(chǎng)提供項(xiàng)目總圖，老師現(xiàn)場(chǎng)講解園林優(yōu)化的方法

第五部分:地下車(chē)庫(kù)設(shè)計(jì),無(wú)效成本的最大漏洞（3小時(shí)）

一.產(chǎn)品策劃階段的地下室面積預(yù)估

案例講解:2.0、2.2、4.0、7.0容積率地下室面積預(yù)估

二.脫開(kāi)主體施工之優(yōu)劣分析

案例講解：某上市地產(chǎn)公司一體化施工和分體施工帶來(lái)的成本差異

三.塔樓下部空間的應(yīng)用與設(shè)計(jì)

案例講解:應(yīng)用案例分享，塔樓下部空間界定創(chuàng)造的價(jià)值

四.機(jī)械車(chē)位的應(yīng)用條件

案例講解;用工具計(jì)算機(jī)械車(chē)位使用的零界點(diǎn)

五.嚴(yán)堵車(chē)庫(kù)無(wú)效成本

1.單層和多層地下室成本分析

車(chē)位均攤成本分析

案例講解：多層與單層地下室的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)差異

2.大小柱網(wǎng)優(yōu)劣對(duì)比

案例講解：大柱網(wǎng)和小柱網(wǎng)的成本差異

3.車(chē)庫(kù)層高的成本敏感度分析

案例講解：現(xiàn)場(chǎng)計(jì)算層高每增加一米的代價(jià)

4.固定地下室總面積條件下的優(yōu)化設(shè)計(jì)對(duì)策

案例講解：成都、西安等地方性政策約束下的優(yōu)化方案

5.哪些設(shè)備功能是可以設(shè)置在塔樓下面

案例講解：老師提供表格化的內(nèi)容，作為檢查設(shè)備用房位置選擇對(duì)否的工具。

6.地下室新技術(shù)分析（loft、夾層、耦合）

案例講解：LOFT技術(shù)的應(yīng)用優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)

7.地下室結(jié)構(gòu)優(yōu)化創(chuàng)造的價(jià)值

案例講解：地庫(kù)優(yōu)化效果預(yù)判方法應(yīng)用

8.影響停車(chē)效率的相關(guān)指標(biāo)分析

9.地庫(kù)優(yōu)化案例分享

六.地庫(kù)營(yíng)銷(xiāo)獨(dú)門(mén)秘籍,把最后的庫(kù)存變現(xiàn)

1.車(chē)位和房屋捆綁營(yíng)銷(xiāo)的得與失

2.車(chē)庫(kù)營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)法

1)地產(chǎn)車(chē)位營(yíng)銷(xiāo)控制點(diǎn)

2)大禮包營(yíng)銷(xiāo)技法

3)苦情營(yíng)銷(xiāo)技法

4)心法營(yíng)銷(xiāo)套路

3.成本最低的車(chē)庫(kù)心法營(yíng)銷(xiāo)

1)心法營(yíng)銷(xiāo)的底層邏輯

2)營(yíng)銷(xiāo)主體和利益分配

3)心法營(yíng)銷(xiāo)的套路分享

第六部分：解套公寓， 讓客戶(hù)趨之若鶩（1.5小時(shí)）

一.公寓產(chǎn)品篇

1.居住價(jià)值分析

2.旅居價(jià)值分析

3.投資價(jià)值分析

4.功能的脫胎換骨

二.公寓產(chǎn)品的營(yíng)銷(xiāo)

1.公寓產(chǎn)品的客戶(hù)定位

2.到訪流量突破

3.公寓產(chǎn)品的品牌建設(shè)

4.公寓營(yíng)銷(xiāo)的持續(xù)轉(zhuǎn)化

5.公寓營(yíng)銷(xiāo)文案設(shè)計(jì)

【課程講師】 

周老師，17年地產(chǎn)總經(jīng)理經(jīng)歷，實(shí)戰(zhàn)派專(zhuān)家。原華夏幸福基業(yè)地產(chǎn)副總經(jīng)理，先后在深圳、北京、三亞等地任職，具有豐富的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)和理論功底。

建筑設(shè)計(jì)公司合伙人，多家企業(yè)顧問(wèn)，多家創(chuàng)業(yè)公司合伙人，清華等多家培訓(xùn)機(jī)構(gòu)核心講師。

擅長(zhǎng)從看似紛繁復(fù)雜的表面現(xiàn)象中探尋底盤(pán)邏輯，并能夠總結(jié)出可復(fù)制的套路。創(chuàng)新能力突出，曾獲七項(xiàng)國(guó)家專(zhuān)利發(fā)明。對(duì)企業(yè)發(fā)展路徑、產(chǎn)品設(shè)計(jì)與策劃、營(yíng)銷(xiāo)組織與創(chuàng)新、團(tuán)隊(duì)管理與構(gòu)建等都有自己獨(dú)到見(jiàn)解，形成了可行、高效、能復(fù)制的系列戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)，每次都能讓學(xué)員腦洞大開(kāi)，并且付諸于工作之中。

【主要客戶(hù)】碧桂園、中海、綠城、金科、中建、招商、金茂、華發(fā)、金輝、祥生、國(guó)華、華鴻、新城、中電建、中糧、中鐵、中交、中鐵建、金融街、北京住總、北京城投、旭輝、幸福時(shí)代、越秀、珠江實(shí)業(yè)、云南泰興隆……